Crédit immobilier

Le crédit immobilier
Expatrié et non-résident

Le financement immobilier pour expatriés et non-résidents en France est un marché bien particulier avec ses spécificités. 

Toutes les banques n’en proposent pas et il est souvent préférable de se tourner vers des agences spécialisées pour éviter les mauvaises surprises. Les financements immobiliers pour expatriés et non-résidents ont leurs propres critères de financement en termes de montant de financement, d’ assurance prêt , et de taux d’intérêt. Les offres de financement sont très divers d’où l’intérêt de comparer des offres de plusieurs banques. Voici le détail complet ci-dessous des offres de financement, process, montage de dossier, etc…

Taux d'intérêt


Crédit immobilier entre 3.5% et 4%. Notre objectif est de négocier sur la base des taux des résidents


Frais généraux :


Les frais à prévoir dans le cadre d’investissement immobilier France sont les suivants :

 

  • Frais de notaire d’environ 7.5% pour l'ancien
  • Frais de notaire d'environ 3% pour le neuf
  • Frais de garantie (hypothèque ou caution bancaire) d’environ 1% 

 

Informations complémentaires


Types de taux :   Taux fixe 

Crédit minimum :   150 000 Euros

Age maximum : 75 ans le jour de la dernière échéance. Possibilité d’aller jusqu’à 90 ans avec une assurance sénior. 

Type de crédit : amortissable 

Montant maximum de financement 

en % du bien acheté  :

80%, 90% et jusqu’à 100% de la valeur du bien acheté 

Devise : Crédit en Euro

Type de projet : Résidence principale, secondaire, investissement locatif, terrain + construction, SCPI

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La différence entre un non-résident et un expatrié :


Par non-résident et expatrié on peut entendre diverses définitions. Le lieu d'activité professionnelle, les centres d'intérêt, le domicile ou encore les raisons du séjour sont autant de critères qui amène à repenser ces définitions. Cependant, le contrat de travail représente de nos jours l'un des critères les plus utilisés et représentatifs. Pour plus d'informations.


Le financement pour non-résidents et expatriés souhaitant investir en France :



Les critères d’acceptation :

Les critères d’acceptation d’un dossier de non-résidents et d’expatriés sont soumis aux mêmes critères que les financements pour résidents. A savoir ne pas dépasser 33% de taux d’endettement, être en contrat à durée indéterminée et avoir un apport. Le montant des apports demandés varient selon les banques allant de 10% à 40%. Certaines solutions à 100% existent, au cas par cas.

Un autre critère important aux yeux des banques, est la société pour laquelle travaille le client. Il ne sera pas aussi facile de négocier un prêt pour quelqu’un qui travaille à son compte dans une petite structure, qu’une personne qui travaille pour une multinationale française.

 

Les taux d’intérêt :

Il faut faire attention sur ce point. Beaucoup de banques n’hésitent pas à facturer des taux plus chers que pour les résidents. D’autres banques proposent des taux axés sur les taux des résidents. Sur le marché des expatriés et des non-résidents, la fourchette de taux est très large. D’où l’intérêt de faire un comparatif des banques et de s’orienter vers la bonne banque.

 

L’analyse du dossier :

Les études de faisabilité des dossiers de non-résidents n’est pas une science exacte. Chaque dossier est étudié au cas par cas. Exemple : un dossier qui dépasse les 33% peut quand même être étudié si celui-ci à un restant à vivre suffisant. Pour certains dossiers, les CDD sont acceptés. Ce qui est le cas notamment des gens travaillant pour des organisations mondiales type « Nations Unies », « Banque Mondiale », l’ « OMS », etc… .

Les dossiers de non-résidents et des expatriés impliquent une certaine connaissance des documents étrangers. Documents en anglais, avis d’imposition étranger (P60 aux UK, ou 1040 aux USA, etc…) , pas d’avis d’imposition à Dubaï, réintégration de l’impôt sur le revenu prélevé à source, etc…

 

L’assurance prêt :

Attention, tous les pays de résidence ne sont pas assurables. Dans ce cas, il faut passer par une délégation d’assurance. C’est à dire négocier l’assurance prêt directement auprès d’un assureur et non au travers de la banque.


Les pièges à éviter : 

Certains banquiers et courtiers qui ne sont pas spécialisés dans les financement pour non-résidents et expatriés peut être un piège. Le danger est qu’ils acceptent votre dossier et découvre en même temps que vous les procédures. Dans la plupart des cas, ils se rendent compte en cours de route qu’ils ne peuvent finalement pas intervenir sur votre dossier et refusent votre dossier après plusieurs semaines d’instruction. De manière générale il faut donc éviter les agences locales qui ont pignon sur rue et les courtiers qui ne sont pas spécialisés dans les non-résidents et les expatriés.

FAQ 

Vous avez sans doute plusieurs questions concernant la procédure, les délais, les frais, etc.  Vous trouverez réponse à vos questions dans la foire aux questions que nous mettons à votre disposition ci-dessous. Vous pouvez également consulter notre blog . 

Les taux d’intérêt sont-ils majorés pour des non-résidents et expatriés ?

Le marché du crédit immobilier pour les non- résidents et les expatriés est assez complexe. La quasi-totalité du panel des enseignes bancaires françaises interviennent sur ce marché et chacune ont leurs appréciations du marché. Il faut donc effectivement faire attention, car certaines banques majorent les taux. A contrario, d’autres banques proposent des offres parfaitement compétitives, s’alignant sur les offres de taux de résident. Voir parfois meilleures.

Un déplacement est-il obligatoire pour finaliser le dossier de prêt ?

Selon les banques, les procédures sont différentes. Certaines banques peuvent demander un déplacement avant d’éditer les offres de prêt, d’autres pourront instruire le dossier entièrement à distance. Les process sont indiqués dans nos propositions commerciales.

Que couvre l’assurance prêt ?

Les assureurs proposent en général, pour les non-résidents et les expatriés, des assurances décès/ invalidités

Y a-t-il des documents à traduire ?

De manière générale, aucun document n’est demandé à traduire. Dans certains cas, il pourra être demandé une traduction, notamment pour les documents chinois ou japonais mais cela n’est pas systématique.

La banque demande-t-elle une domiciliation de salaire ?

Crédit International ne travaille quasiment exclusivement qu’avec des agences bancaires françaises dédiées aux non-résidents et expatriés. De ce fait, aucun de nos partenaires n’exigent de domiciliation de salaire sauf pour les personnes qui ont leur salaire déjà domicilié en France.

La banque demande-t-elle des contreparties ?

Crédit International travaille avec deux types de banques. Des « banques de crédit » qui ne demandent aucune contrepartie. Et les banques de dépôt qui peuvent être amenées à demander à gérer un peu de l’épargne du client.

Avec quelles banques Crédit International travaille-t-il ?

Nous travaillons avec la quasi-totalité du paysage bancaire français et uniquement avec les enseignes bancaires françaises reconnues.

Y a-t-il une hypothèque prise le sur le bien acheté ?

Nous préconisons toujours, dans un premier temps, de soumettre le dossier à une caution bancaire pour éviter l’hypothèque. Si celle-ci est refusée, nous passons soit par un PPD (privilège du préteur de deniers) ou alors par une hypothèque.

Demandez-vous des documents particuliers ?

Une procédure de crédit pour un non-résident ou un expatrié n’implique pas de demandes de documents particulières autres que ceux demandés dans le cadre d’un dossier de résident.

Documents à fournir 

  • Copie du passeport ou carte d’identité de chaque emprunteur 
  • Copie du compromis de vente 
  • 2 derniers avis d’imposition (3 derniers pour les emprunteurs non-salariés) 
  • 3 derniers bulletins de salaire (salariés) ou 3 derniers bilans et liasses fiscales (non salariés) 
  • Contrat de travail 
  • 3 derniers relevés de comptes bancaires (tous vos comptes) 
  • Tableaux d’amortissement des prets (habitation, consommation etc..) en cours
  • Quittance de loyer ou contrat de bail 
  • Justificatif(s) de l’apport
  • Titre de propriété ou dernier avis de taxe foncière des biens
  • Certificat de mariage 
  • Jugement de divorce
  • Justificatif de domicile
  • Relevé d’Identité Bancaire- compte bancaire à ouvrir en France pour la domiciliation des échéances
  • Formulaire Crédit International à remplir
  • Mandat
Procédure de crédit
  1. Vous remplissez le formulaire Crédit International et nous vous retournons des propositions commerciales de plusieurs de nos partenaires sous 48 heures. 
  2. Signature de la promesse de vente : contrat qui matérialise l’accord entre le vendeur et l’acquéreur de la vente du bien. Lors de la signature le vendeur est en droit (elle n’est pas obligatoire) d’exiger une garantie financière. En général cette garantie n’excède pas 10% du prix d’achat. 
  3. Demande de crédit auprès de Crédit International : Montage et dépôt du dossier auprès de Crédit International. Accord de principe sous 1 semaine. Déblocage des fonds lors de la signature chez le notaire.
  4. Signature de l’acte final : Vente du bien définitive et déblocage des fonds. A cette étape, l’acquéreur est pleinement propriétaire du bien 

Vous souhaitez nous faire part de votre projet. Vous pouvez remplir le formulaire ci-dessous et vous serez recontacté dans les 24 heures.

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Update du crédit immobilier pour non-résidents et expatriés au 12/02/2025


En 2025, le marché du crédit immobilier pour les non-résidents et expatriés continue d’évoluer, malgré une situation économique complexe marquée par des facteurs externes, tels que la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne (BCE) et les tensions commerciales internationales. Cependant, certains changements notables s’opèrent, notamment sur les taux d’intérêt et les conditions d’emprunt. 


Les taux d‘intérêt :


Au 18 décembre la BCE vient à nouveau abaisser ses taux directeurs, dans le but de stimuler l’économie de la zone euro. Cette réduction concerne les trois taux clés : la facilité de dépôt, qui est passée de 3,5% à 3%, le taux de refinancement, a baissé de 3,65% à 3,15%, et la facilité de prêt marginal, qui a diminué de 4,90% à 3,40%. Toutefois, bien que cette baisse semble favorable pour les emprunteurs, elle n’est pas aussi importante que les baisses précédentes.

Les effets de cette politique sur les taux des crédits immobiliers sont visibles, mais de manière modérée.




Selon les dernières données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA disponibles, le taux moyen des crédits dans le secteur concurrentiel en janvier 2025 était de 3,24%, en légère baisse par rapport à 3,32% en décembre 2024.Cependant, malgré cette tendance générale à la baisse des taux, certains établissements bancaires pourraient opter pour une légère hausse, en raison de l’instabilité politique en France. Cette hausse, cependant, devrait être suivie d’une probable diminution dans la seconde moitié de l’année 2025, lorsque la situation politique se stabilisera. 


Proposition de loi sur la portabilité des prêts immobiliers : 


Une proposition de loi visant à faciliter la portabilité des prêts immobiliers, a été déposée par le député Damien Adam en mai 2024. Ce projet pourrait permettre aux emprunteurs de transférer leur prêt immobilier d’un bien à un autre, sans avoir à rembourser le capital restant dû, ce qui pourrait simplifier le processus de financement lors de l’achat d’un nouveau bien. Mais actuellement, cette proposition de loi est en attente d’examen par le Parlement, car elle a été suspendue en raison de la dissolution de l’Assemblée nationale en juillet 2024.

Cependant, la portabilité des prêts immobiliers reste aujourd'hui une option facultative, que certaines banques proposent déjà. Son application varie cependant en fonction des établissements financiers, et les emprunteurs devront se renseigner sur les conditions spécifiques proposées par leurs banques. La mise en œuvre de cette loi pourrait donc avoir un impact majeur sur les conditions de financement à l’avenir, mais elle n’est pas encore d’actualité.




Les conditions de crédit pour les non-résidents et les expatriés:


Les non-résidents et expatriés doivent faire face à des conditions de crédit spécifiques qui diffèrent de celles des résidents.


Le processus d’obtention d’un prêt est plus complexe, nécessitant un délai plus long, car les banques doivent prendre en compte des critères supplémentaires pour évaluer la solvabilité de l’emprunteur. Il est donc conseillé de préparer son dossier en amont et de prévoir un temps de traitement plus important.

Bien que certaines banques soient prêtes à offrir des taux plus avantageux pour attirer de nouveaux clients, ces offres restent généralement limitées à certains profils et nécessitent des négociations. Par ailleurs, le coût de l’assurance emprunteur est un facteur important à prendre en compte, car il varie selon le pays de résidence. Les banques exigent souvent une hypothèque sur le bien immobilier en France pour sécuriser le prêt, et il est rare d'obtenir un financement à 100% sans un apport personnel significatif.

En résumé, les conditions d’emprunt pour les non-résidents et expatriés restent strictes. Une préparation minutieuse du dossier et une gestion proactive des négociations concernant les taux, les assurances et les garanties sont essentielles pour optimiser les chances d'obtenir un financement avantageux. Les taux pour cette catégorie d’emprunteurs sont souvent supérieurs de 0,1% à 0,3% par rapport à ceux des résidents, en raison des risques supplémentaires liés à leur statut. De plus, les banques sont actuellement surchargées de dossiers, il est donc recommandé de commencer le processus bien à l’avance.



 


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